ПРЕСС-РЕЛИЗ           

Изменился порядок использования электронной подписи при продаже недвижимости 

Подать в электронном виде документы на регистрацию перехода права собственности без согласия на то собственника стало невозможно. 

Сегодня вступил в силу закон, регулирующий порядок применения в сделках с недвижимостью усиленной квалифицированной электронной подписи (ЭП). Новые правила требуют от владельца недвижимости письменного согласия на проведение сделки в электронном виде.

С 13 августа граждане получили возможность внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о том, что они согласны регистрировать переход права собственности на принадлежащую им недвижимость на основании заявления, поданного ими в электронном виде и заверенного их личной ЭП. При отсутствии в ЕГРН такой записи провести сделку дистанционно теперь будет невозможно.

«Это значит, что гражданин, планирующий провести сделку со своей недвижимостью в электронной форме, должен обратиться в регистрационный орган с письменным заявлением, подтверждая таким образом своё согласие. На основании поступившего заявления в ЕГРН будет внесена специальная отметка. Если же отметки в ЕГРН не будет, а в орган регистрации прав поступит электронное заявление о переходе права, например при продаже объекта недвижимости, то даже в том случае, если заявление будет подписано личной электронной подписью собственника, в переходе права будет отказано. Подобные новшества были внесены с целью защитить граждан от недавно появившегося на рынке недвижимости вида мошенничества: когда с помощью поддельных электронных подписей злоумышленники регистрировали переход права от имени ничего не подозревающих собственников», – говорит заместитель директора Кадастровой палаты по Пермскому краю Елена Тимшина.

В то же время новый закон предусматривает ряд исключений. Отметка о намерении владельца недвижимости подать электронное заявление о переходе права собственности не является обязательной при сделках, которые проводятся с участием нотариусов или органов власти, взаимодействующими с Росреестром в электронном виде. Кроме того, такая отметка может отсутствовать, если заявление подписывается электронной подписью, полученной в удостоверяющем центре Федеральной кадастровой палаты (https://uc.kadastr.ru/). Действие нового закона не распространяется и на популярные кредитные проекты, например, на цифровую ипотеку. «Таким образом сохраняется возможность электронной подачи сведений от кредитных организаций, где не требуется личное участие гражданина. С одной стороны, закон минимизирует риски мошенничества и защищает собственников объектов недвижимости, с другой – учитывает уже существующие механизмы цифровизации рынка», – отмечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин.

Заявление о возможности проведения регистрационных действий на основании электронных документов, заверенных ЭП, можно подать как в отношении всех своих объектов недвижимости, так и в отношении любого из них в отдельности. Не позднее чем через пять рабочих дней после подачи гражданином заявления регистрационный орган внесёт в ЕГРН соответствующую запись. Аннулирование такой записи тоже предусмотрено законом. Аннулироваться она будет либо по заявлению собственника, либо по  решению суда.

Как отмечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин, с 2013 года, чтобы обезопасить имущество, собственники могут подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода или прекращения права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости без их личного участия. В таком случае даже при наличии у третьих лиц нотариально заверенной доверенности на совершение вышеуказанных действий, данная запись служит основанием для возврата заявления без рассмотрения. «Не все граждане знают о подобной возможности, поэтому обратный порядок, то есть согласие на проведение сделок с использованием ЭП, позволит минимизировать риски совершения мошеннических операций с недвижимостью», – говорит Чащин.

Справочно:

Напомним, Президент РФ Владимир Путин 2 августа 2019 года подписал ФЗ № 286 о внесении изменений в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Автором пакета поправок стал председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. Внести поправки в действующее законодательство потребовалось в связи с появлением в России нового вида мошенничества с недвижимостью: злоумышленники использовали возможность дистанционной подачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с помощью поддельных ЭП, созданных на имена их владельцев.

Согласно действующему законодательству, выдача сертификатов ЭП для получения государственных услуг осуществляется аккредитованными удостоверяющими центрами (УЦ) в соответствии с ФЗ № 63 «Об электронной подписи». Сегодня в России насчитывается около 500 государственных и коммерческих УЦ, аккредитованных Минкомсвязи и создающих сертификаты ЭП.

Федеральная кадастровая палата в связи с появлением случаев мошенничества с использованием ЭП считает необходимым усиление контроля за деятельностью аккредитованных УЦ и повышение их ответственности за создание и выдачу сертификатов ЭП, которые могут быть использованы для получения государственных услуг в электронном виде, в том числе для проведения действий с недвижимостью.

Помимо этого, сейчас разрабатываются предложения по доработке дополнительных механизмов аутентификации заявителей при получении электронных госуслуг. В частности, речь идет о биометрической идентификации граждан по лицу и голосу. Такие инструменты позволят дополнительно защитить граждан от потенциальных рисков мошенничества.

Федеральная кадастровая палата (ФКП) – оператор Федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН).

Кадастровая палата работает в сфере кадастрового учета, регистрации прав собственности и сделок с недвижимостью, оказывает связанные с этим услуги населению и бизнесу в каждом регионе России. С 2009 года находится в ведении Росреестра.

Федеральная кадастровая палата предоставляет сведения из ЕГРН, принимает заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав, вносит сведения о границах субъектов РФ, муниципальных образований и населенных пунктов, зон с особыми условиями использования территории, объектов культурного наследия и других объектов в ЕГРН.

В 2019 году Кадастровой палатой запущен проект по реинжинирингу существующих электронных сервисов предоставления госуслуг для физических и юридических лиц. Также, согласно плану трансформации учреждения, на базе ФКП будет создан Аналитический центр для участников рынка недвижимости и бизнес-сообщества.

ПРЕСС-РЕЛИЗ

Кадастровая палата разъяснила возможности

новой «дачной амнистии»

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, который в том числе продлил «дачную амнистию». Упрощённый порядок оформления прав собственности на садовую недвижимость будет действовать до 1 марта 2021 года. Эксперты Кадастровой палаты рассказали, владельцы каких дач не смогут воспользоваться новой амнистией.

«Дачная амнистия» действовала в России на протяжении 13 лет с 2006 года. За это время было оформлено более чем 13 миллионов объектов. Казалось бы, ею уже воспользовались все, кто хотел. Однако перерыв почти в полгода показал, что многие дачники так и не успели оформить свою недвижимость. «Кадастровый учёт и регистрация права собственности всегда носили заявительный характер. Это значит, что мы не можем заставить человека оформлять свои объекты, такое решение граждане принимают самостоятельно. Действительно, зарегистрированные права гарантируют защиту собственности и дают дополнительные возможности свободно распоряжаться ею. Все это понимают, но порой люди готовы пожертвовать гарантиями и возможностями, чтобы не разбираться в нюансах оформления недвижимости. Теперь у садоводов появился второй шанс воспользоваться упрощённой процедурой, которая не требует уведомлять администрацию о своём строительстве. Продление «дачной амнистии» призвано показать гражданам, что оформить недвижимость легко и откладывать нет никакого смысла», — говорит Елена Тимшина, заместитель директора Кадастровой палаты по Пермскому краю. Новая амнистия в отношении садовых и жилых домов будет действовать до 1 марта 2021 года, но есть ряд ограничений.

«Ранее действие дачной амнистии распространялось в том числе на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Новая норма затрагивает только дачников и те объекты, которые построены на земельных участках для ведения садоводства», — отмечает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Таким образом, действия дачников, не оформивших права на свою загородную недвижимость, должны быть следующими. Сначала необходимо убедиться в том, что вид разрешённого использования земельного участка предназначен для садоводства или дачного хозяйства. Проверить эту информацию всегда можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее собственник такого участка обращается к любому кадастровому инженеру за техническим планом на своё строение. В качестве документа-основания достаточно приложить декларацию. И уже с готовым техническим планом, а также документами на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН, дачник подаёт заявление на регистрацию права собственности любым удобным способом: через офис МФЦ, выездной приём документов или сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/site/).

Если земельный участок предназначен не для садоводства, а к примеру под ИЖС или ЛПХ, то их владельцам всё же придётся согласовывать строение с администрацией. Это значит, что до начала строительства им необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве, а после — технический план и уведомление об окончании строительства. В случае с давно построенным домом собственник обращается в администрацию сразу с техническим планом и двумя уведомлениями. Оформление права собственности при этом будет возможно только при наличии ответного уведомления от администрации, где будет подтверждено соответствие всем нормам и заявленным параметрам. «Так, если владелец изначально заявлял о планируемом строительстве двухэтажного дома, а построил трёхэтажный и при этом не сообщил в администрацию о планируемых изменениях, то администрация дом не согласует, а значит, регистрация права на него будет невозможна», — добавляет Надежда Лещенко.

Кроме того, новая «дачная амнистия» продлила срок бесплатного предоставления садоводам земельных участков, находящихся в публичной собственности. Теперь до 1 марта 2022 года члены садоводческих и огороднических товариществ смогут без проведения торгов и бесплатно приобрести земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в том числе земли общего пользования. Условия, которым должен соответствовать такой земельный участок, указаныв п. 2.7 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

ПРЕСС-РЕЛИЗ

Кадастровая палата разъяснила возможности новой «дачной амнистии» 

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, который в том числе продлил «дачную амнистию». Упрощённый порядок оформления прав собственности на садовую недвижимость будет действовать до 1 марта 2021 года. Эксперты Кадастровой палаты рассказали, владельцы каких дач не смогут воспользоваться новой амнистией.

«Дачная амнистия» действовала в России на протяжении 13 лет с 2006 года. За это время было оформлено более чем 13 миллионов объектов. Казалось бы, ею уже воспользовались все, кто хотел. Однако перерыв почти в полгода показал, что многие дачники так и не успели оформить свою недвижимость. «Кадастровый учёт и регистрация права собственности всегда носили заявительный характер. Это значит, что мы не можем заставить человека оформлять свои объекты, такое решение граждане принимают самостоятельно. Действительно, зарегистрированные права гарантируют защиту собственности и дают дополнительные возможности свободно распоряжаться ею. Все это понимают, но порой люди готовы пожертвовать гарантиями и возможностями, чтобы не разбираться в нюансах оформления недвижимости. Теперь у садоводов появился второй шанс воспользоваться упрощённой процедурой, которая не требует уведомлять администрацию о своём строительстве. Продление «дачной амнистии» призвано показать гражданам, что оформить недвижимость легко и откладывать нет никакого смысла», — говорит Елена Тимшина, заместитель директора Кадастровой палаты по Пермскому краю. Новая амнистия в отношении садовых и жилых домов будет действовать до 1 марта 2021 года, но есть ряд ограничений.

«Ранее действие дачной амнистии распространялось в том числе на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Новая норма затрагивает только дачников и те объекты, которые построены на земельных участках для ведения садоводства», — отмечает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Таким образом, действия дачников, не оформивших права на свою загородную недвижимость, должны быть следующими. Сначала необходимо убедиться в том, что вид разрешённого использования земельного участка предназначен для садоводства или дачного хозяйства. Проверить эту информацию всегда можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее собственник такого участка обращается к любому кадастровому инженеру за техническим планом на своё строение. В качестве документа-основания достаточно приложить декларацию. И уже с готовым техническим планом, а также документами на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН, дачник подаёт заявление на регистрацию права собственности любым удобным способом: через офис МФЦ, выездной приём документов или сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/site/).

Если земельный участок предназначен не для садоводства, а к примеру под ИЖС или ЛПХ, то их владельцам всё же придётся согласовывать строение с администрацией. Это значит, что до начала строительства им необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве, а после — технический план и уведомление об окончании строительства. В случае с давно построенным домом собственник обращается в администрацию сразу с техническим планом и двумя уведомлениями. Оформление права собственности при этом будет возможно только при наличии ответного уведомления от администрации, где будет подтверждено соответствие всем нормам и заявленным параметрам. «Так, если владелец изначально заявлял о планируемом строительстве двухэтажного дома, а построил трёхэтажный и при этом не сообщил в администрацию о планируемых изменениях, то администрация дом не согласует, а значит, регистрация права на него будет невозможна», — добавляет Надежда Лещенко.

Кроме того, новая «дачная амнистия» продлила срок бесплатного предоставления садоводам земельных участков, находящихся в публичной собственности. Теперь до 1 марта 2022 года члены садоводческих и огороднических товариществ смогут без проведения торгов и бесплатно приобрести земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в том числе земли общего пользования. Условия, которым должен соответствовать такой земельный участок, указаныв п. 2.7 ст. 3 Земельного кодекса РФ.

ПРЕСС-РЕЛИЗ

 Краевое Управление Росреестра арбитражным управляющим: чтобы не допустить нарушения требований законодательства РФ

Управление Росреестра по Пермскому краю отмечает, что нередко неправомерные действия арбитражных управляющих могут повлечь за собой приостановления, отказы в осуществлении учетно-регистрационных действий и соответственно увеличение сроков удовлетворения требований кредиторов за счет реализации имущества должника.

Нередко арбитражные управляющие представляют на государственную регистрацию прав не удостоверенные в нотариальном порядке договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на реализованное в рамках дела о банкротстве недвижимого имущества, что является причиной приостановления, отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав, а также нарушением законодательства РФ. Позиция Управления Росреестра по Пермскому краю относительно необходимости нотариального удостоверения данных сделок соответствует судебной практике.

В связи с этим Управление обращает внимание арбитражных управляющих на необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

На заметку: данное требование относится ко всем категориям заявителей по вышеуказанным видам сделок.

В ряде случаев, предусмотренных законодательством РФ или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 8.1  Гражданского кодекса Российской Федерации, далее -  ГК РФ).

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (Закон № 218-ФЗ) также среди причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, называет:

- не соответствующие требованиям законодательства Российской Федерации форму и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- признание ничтожной сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (п.п. 7 и 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

 Если в течение срока приостановления его причины не устранены, государственный регистратор прав принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

На заметку. Исключение: сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделки по отчуждению земельных долей, сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»от 15.04.1993 № 4802-1, кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3  закона).

ПРЕСС-РЕЛИЗ

Советы от Росреестра: как без проблем приобрести, владеть и распоряжаться недвижимым имуществом супругам

С момента государственной регистрации заключения брака между супругами возникают не только личные, но и имущественные отношения.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из них оно приобретено, если договором между ними не установлен другой режим этого имущества.

Важно. Супруг, который в период брака по уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, поскольку, например, занимался домашним хозяйством и уходом за детьми, также имеет право на общее имущество.

Доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное также не предусмотрено договором между супругами.

Режим совместной собственности супругов предполагает владение, пользование, распоряжение имуществом по обоюдному согласию.

Если один из супругов распоряжается общим имуществом, считается, что другой супруг согласен с его действиями (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Поэтому, если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, такая сделка при отсутствии согласия другого супруга на ее совершение может быть признана судом недействительной только в том случае, если будет доказано, что супруг, совершающий сделку, знал или должен был знать о несогласии другого супруга на ее совершение (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ; п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса РФ).

Действующее законодательство устанавливает исключения из общего правила, когда для совершения ряда сделок требуется получить нотариальное согласие другого супруга.

Нотариальное согласие необходимо для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (п.3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Важно. Требование о необходимости получения нотариального согласия супруга на совершение сделки основано на их особой юридической и экономической значимости и направлено на защиту имущественных прав и интересов супругов как третьих лиц, не участвующих в данных сделках.

Нотариальное согласие требуется, если:

- указанная из перечисленных в п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ сделок совершена одним из супругов.

На заметку. Если в заключении сделки на одной стороне выступают оба супруга или представитель по доверенности, выданной супругами совместно, необходимость в получении согласия на совершение такой сделки каждым из них отсутствует.

- предметом совершаемой сделки является общее имущество супругов;

- сделка, совершаемая одним из супругов, подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации (имеются в виду сделки как по распоряжению имуществом, так и по его приобретению), либо предметом сделки является имущество, права на которое подлежат государственной регистрации (при этом такая сделка должна предусматривать исключительно распоряжение общим имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации).

При одновременном наличии всех указанных выше юридических фактов от супруга, не участвующего в совершении сделки, предметом которой является общее имущество, требуется получение нотариально удостоверенного согласия.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия (ст.173.1 Гражданского кодекса РФ, п.2 ст.35 Семейного кодекса РФ). Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

«Отсутствие нотариального согласия на совершение сделки с общим имуществом супругов не является основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации», - отмечает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Пермскому краю Марина Суворова.

- Государственная регистрация прав на основании оспоримых сделок возможна (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее - Закон № 218-ФЗ). При этом если для совершения указанной сделки требуется согласие третьих лиц, оно может не представляться на государственную регистрацию. Но! В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с внесением записи о регистрации права должна быть внесена запись об этом (ч.5 ст.38 Закона №218-ФЗ).

Запись констатирует тот факт, что на момент регистрации права в органе регистрации прав отсутствовало согласие третьего лица, а не факт его отсутствии у сторон сделки на момент подписания договора.

Погашение записи не требуется, в том числе при последующем совершении перехода прав на объект недвижимости, при истечении срока исковой давности на оспаривание сделки.

При этом нужно помнить, что эта запись отражается в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, и при продаже объекта, совершении с ним других сделок, наличие указанной записи является для потенциальных покупателей недвижимости свидетельством возможного оспаривания зарегистрированного права и препятствует свободному гражданскому обороту соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, нотариальное согласие супруга на совершение сделок с имуществом лучше представить.

После расторжения брака режим совместной собственности на имущество, приобретенное супругами в период брака, сохраняется.

Собственнику для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не требуется получения согласия бывшего супруга по п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Вопросы распоряжения этим недвижимым имуществом подлежат разрешению с учетом норм Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно п. 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.