Росреестр о нарушениях при проведении независимой оценки для оспаривания результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости

За восемь месяцев 2019 года Комиссия по оспариванию результатов определния кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю рассмотрела 117 заявлений в отношении 160 объектов недвижимости. В результате по 67 объектам недвижимости приняты решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по 93 объектам недвижимости приняты решения комиссии об отклонении заявлений.
При принятии отрицательных решений членами комиссии были выявлены нарушения в требованиях Федеральных стандартов оценки, а так же не соответствие требований оформления и содержания отчета об оценке, нарушение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Нарушения при проведении независимой оценки встречаются очень часто. Иногда осознанно, иногда из-за невнимательности при расчете кадастровой стоимости земельных участков у экспертов-оценщиков встречаются ошибки, опечатки и в результате - нарушения.
Самые распространенные ошибки оценщиков:
- аналоги подобраны некорректно, а именно - находятся на большом удалении или имеют значительные отличия от оцениваемого объекта
- неверно применены корректировки, либо нет обоснования их применения
- особенности оцениваемого объекта или объектов-аналогов при расчетах не учтены, либо учтены не полностью
- использовались документы с истекшим сроком действия, а также такие, в которых не отражено фактическое состояние, размеры и другие параметры оцениваемого объекта
- использовалось недостаточное количество объектов-аналогов, в результате стоимость объекта оценки рассчитана не точно.
Также часто оценщики не заверяют должным образом документы, предоставленные заказчиком для проведения оценки; допускают нарушения при использовании электронной цифровой подписи; в отчете не указываются основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта - динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Кроме того, при подготовке отчетов оценщики допускают грубейшие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности:
- оценщик не является членом саморегулируемых организаций оценщиков либо информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков отсутствует;
- истек срок договора обязательного страхования ответственности оценщика на дату проведения оценки;
- оценщик не предоставляет страховой полис и документ об образовании;
- фальсификация приложенных к отчету документов.
Управление Росреестра по Пермскому краю обращает внимание оценщиков на недопустимость подобных нарушений и призывает выполнять работу на высоком профессиональном уровне.

Личные данные владельцев недвижимости защищены при запросе выписок Эксперты Кадастровой палаты рассказали, какие сведения Единого государственного реестра недвижимости доступны всем, а какие — только собственникам

Многие владельцы недвижимости боятся, что их персональные данные станут известны любому, кто запросит выписку на их объект. Однако, даже несмотря на то, что закон не ограничивает доступ к общим сведениям, хранящимся в реестре недвижимости, собственникам не о чем беспокоиться — их личные данные надёжно защищены.
Только в Пермском крае с начала 2019 года было выдано свыше 92 тысяч выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), из них 40% — через интернет. Одновременно с тем, как электронные услуги набирают популярность и появляются новые онлайн-сервисы, вопрос о закрытости от третьих лиц информации, содержащейся в государственных реестрах, становится особенно актуальным.
Согласно закону о регистрации недвижимости (218-ФЗ) госреестр содержит в себе как общедоступные для всех сведения, так и закрытые. Это означает, что каждый, даже не являясь собственником конкретного объекта — дома, квартиры, земельного участка, может через МФЦ или интернет узнать все общедоступные характеристики этого объекта. Зачем и кому они нужны? Чаще всего — потенциальным покупателям. Именно у них перед сделкой возникает обоснованный интерес: действительно ли объект принадлежит продавцу, не преувеличил ли продавец реальную площадь объекта, не занизил ли кадастровую стоимость, нет ли обременений или ограничений, о которых продавец не сказал, нет ли несовершеннолетних или других собственников, нет ли запретов, арестов, споров; как часто этот объект продавали, дарили. Но вот паспортные данные владельца недвижимости, реквизиты тех документов, на основании которых объект ему принадлежит, а также наличие у собственника других объектов никто, кроме самих собственников, судов, нотариусов и ряда органов власти никогда не узнает», — уточняет замдиректора Кадастровой палаты Пермского края Елена Тимшина.
Как показывает статистика, чаще всего жителей Пермского края интересуют три вида выписок из ЕГРН: об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, об объекте недвижимости и о переходе прав на объект. Все они доступны любому человеку и могут быть запрошены через интернет без электронной подписи. В зависимости от выбранного вида выписки заявитель может свободно узнать кадастровый номер интересующего его объекта недвижимости, адрес, площадь, назначение, вид разрешённого использования, уточнены ли границы объекта, общую информацию о всех правообладателях, наличие ограничений прав или обременений, споров, запрета на совершение сделок по доверенности, а также количество предыдущих продаж.
Как отмечает Елена Тимшина, даже на основе такой, общедоступной информации, можно многое понять об объекте недвижимости и прозрачности сделки. «Например, ситуации, когда квартиру или дом продают каждые полгода-год, могут свидетельствовать о существовании каких-то значимых недостатках или проблемах, о которых продавец решил умолчать», — добавляет эксперт.
В свою очередь, владелец недвижимости может запросить специальную справку о всех лицах, которые когда-либо интересовались его объектами. Не отразятся в справке лишь правоохранительные органы.
Информацию реестра недвижимости действительно очень часто запрашивают для проверки чужого объекта или подтверждения права на свой, однако понадобиться сведения госреестра могут и в других случаях: для определения налоговых обязательств владельца недвижимости, при открытии наследства, оспаривании сделок в судебном порядке, для использования объекта в качестве залога, при подготовке процедуры дарения или оформлении завещания и т.д.

Росреестр об особенностях подготовки межевого плана

Управление Росреестра по Пермскому краю продолжает рассказыватьо том, какие ошибки при подготовке документов могут повлиять на процесс кадастрового учета и регистрации недвижимости.
Одной из причин для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество является подготовка кадастровым инженером межевого плана земельного участка на основании ненадлежащего документа. В большинстве случаев документом-основанием для подготовки межевого плана по образованию земельного участка является Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее – Схема). Однако, в некоторых случаях формирование участка предусматривается действующим законодательством исключительно на основании Проекта межевания территории.
Пунктом 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ установлено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса РФ.
В пунктах 2 и 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ указаны случаи, при которых не допускается образование земельных участков в соответствии со схемой расположения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным Проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. Следует отметить, что данное положение применяется в случае, если в границах элемента планировочной структуры расположено более одного многоквартирного дома.
Кроме того, в соответствии с пунктом 35 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ кадастровый квартал не является элементом планировочной структуры. При этом границы кадастровых кварталов не всегда соответствуют границам элементов планировочной структуры.
В случае, если орган регистрации прав из сведений ЕГРН и (или) документов, представленных для государственного кадастрового учета земельного участка, не может однозначно установить расположение земельного участка относительно элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, информация о наличии многоквартирных домов в границах элемента планировочной структуры, в котором располагается образуемый земельный участок, запрашивается в уполномоченном органе местного самоуправления.

В рамках процедуры банкротства гражданина финансовый управляющий вправе открыть отдельный банковский счет

В рамках банкротства гражданина судом утверждается финансовый управляющий, который является распорядителем средств гражданина на счетах и во вкладах в кредитных организациях.
Именно финансовому управляющему Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) предоставлено право от имени должника открывать и закрывать счета гражданина в кредитных организациях.
В силу ч. 1 ст. 846 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при заключении договора банковского счета клиенту или указанному им лицу открывается счет в банке.
Банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет. Кроме того банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, уставом банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами.
Пунктом 3 ст. 138 Закона о банкротстве предусмотрено открытие отдельного банковского счета, предназначенного только для удовлетворения требований кредиторов должника за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога.
«Согласно позиции Пленума ВАС РФ, изложенной Постановлении от 23.07.2009 № 60, для обеспечения исполнения обязанности должника (в том числе гражданина) по возврату задатков, перечисляемых участниками торгов по реализации имущества должника, внешний или конкурсный управляющий по аналогии с пунктом 3 статьи 138 Закона о банкротстве открывает отдельный банковский счет должника», - комментирует начальник отдела по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций Управления Росреестра по Пермскому краю Ирина Маковецкая.
Вместе с тем, в силу ч. 2 ст. 846 ГК РФ и ст. 445 ГК РФ при необоснованном уклонении банка от заключения банковского счета фининсовый управляющий может предъявить требования о понуждении к заключению договора в судебном порядке.

Когда при продаже недвижимости к нотариусу можно не ходить

Управление Росреестра по Пермскому краю информирует, что одной из распространенных причин приостановления государственной регистрации перехода права долевой собственности на квартиру, является несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи при отчуждении одним из сособственников своей доли с учетом внесенных изменений в статью 42 Закона № 218-ФЗ .
С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения, внесенные в указанную статью, в части сделок, на которые не распространяется нотариальная форма. При этом как показывает практика, у заявителей сложилось неправильное понимание указанных нововведений.
В частности, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Таким образом, с учетом внесенных изменений не подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению долей всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (до 31 июля 2019 года указанные сделки подлежали нотариальному удостоверению).
В частности, если квартира находится в долевой собственности (по 1/3 доли в праве) и все участники долевой собственности, выступая на стороне Продавца, заключают один договор купли-продажи указанной квартиры, в силу ст. 42 Закона № 218-ФЗ указанный договор не подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в простой письменной форме. Однако, если предметом договора купли-продажи является только одна доля в праве (1/3 доля в праве) и на стороне Продавца выступает только один из участников долевой собственности, указанный договор подлежит нотариальному удостоверению.
Управление просит учесть указанную информацию в целях исключения случаев приостановления государственной регистрации перехода права собственности.